Was der Mietverwaltungsvertrag für den
Mietvertrag ist das Anmietungsobjekt für Anmietungsverträge.
Anmietungsobjekte legen Sie bitte dann an, wenn Sie Mieter in einem
Objekt oder Mieter eines ganzen Objektes sind. Auch als
gewerblicher Zwischenvermieter benötigen Sie Anmietungsobjekte.
Bedingung für die Anlage eines Anmietungsobjektes: es müssen
bereits entsprechende Kostenstellen, Buchungskreise und die
Liegenschaft angelegt sein. Innerhalb der Liegenschaft muss unter
dem Reiter Zusatzfelder – Unterreiter Objektdaten die Check Box
„Angemietet“ abgehakt sein. Auch die Kreditoren müssen in den
Stammdaten der Fibu bereits
geschlüsselt sein (mit Buchungskreis).
Die Ansicht der Bildschirmmasken kann je nach
eingesetztem Betriebssystem und Farb- bzw. Designeinstellungen von
der Ansicht in dieser Dokumentation abweichen. Dies betrifft jedoch
nur die Optik und nicht die beschriebenen Funktionalitäten.
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Liegenschaft
Zur Neuanlage einer
Liegenschaft geben Sie die von Ihnen gewünschte Liegenschaftsnummer
ein und bestätigen dies mit Enter. Alternativ dazu können Sie sich
auch eine durch das System automatische vergebene Nummer mit F4
zuteilen lassen. Das System nimmt dann die nächste freie Nummer.
Beachten Sie bitte bei der Vergabe einer neuen Nummer Ihre
hauseigene Nummernsystematik.
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Beschreibung
Nach der Bestätigung
der Liegenschaftsnummer geben Sie bei einer Neuanlage hier Ihre
Beschreibung des Objektes ein. Als sinnvoll hat sich hier die
Eingabe des Straßennamens und der Hausnummer herausgestellt.
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Daten vollständig
erfasst
Haken Sie die Check Box ab, wenn Sie
alle Daten erfasst haben. Ohne diesen Haken wird der Vertrag
behandelt, als wenn er nicht angelegt wäre. Das bedeutet, dass bei
dem Vertrag auch keine Sollstellung gefahren würde. Während der
Sollstellung kommt bei nicht gesetztem Haken ein Hinweis, dass der
Vertrag nicht freigegeben ist.
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Kostenstelle
Über den Suche Ball
wählen Sie die entsprechende Kostenstelle aus. Diese muss vor der
Anlage des Anmietungsobjektes angelegt sein.
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Buchungskreis
Mit Hilfe des Suche
Balls können Sie den entsprechenden Buchungskreis auswählen. Dieser
muss vor der Anlage des Anmietungsobjektes angelegt sein.
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Flächen
Nr.
Im Reiter Aufteilung
befindet sich das Eingabefeld Flächennummer. Hier geben Sie bei
einer Neuanlage bitte die Nummer der zu vergebenden Fläche ein.
Sinnvoll sind hier mindestens 10er Sprünge damit Sie bei einer Auf-
oder Unterteilung der Fläche weitere Nummern einschieben können.
Bei Stell- oder Garagenplätzen empfiehlt sich ebenfalls die Eingabe
von Zehnerschritten, es sei denn, Sie wissen, dass diese niemals
geteilt werden. Bei einer bereits angelegten Liegenschaft finden
Sie hier alle bereits definierten Flächen.
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Beschreibung
Beschreiben Sie kurz
die Art der Fläche. Sinnvoll wäre auch die Lage in die Beschreibung
zu bringen, im Falle der Flächensuche wäre dies dann einfacher.
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Lage
Definieren Sie die
Lage der Fläche (z.B. Erdgeschoß rechts oder Dachgeschoß)
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Ausstattung
Geben Sie hier die
Ausstattung der Fläche ein; gemeint ist der Übergabestatus z.B.
Rohbau, veredelter Rohbau oder Vollausbau.
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Quadratmeter
Tragen Sie die qm
der Fläche hier ein. In Kombination mit dem Feld Preis/qm wird der
ermittelte Wert direkt im Feld Grundmiete eingetragen. Umgekehrt,
wenn Sie im Feld Quadratmeter einen Wert stehen haben und im Feld
Grundmiete die Gesamtmiete eintragen, wird das Feld Preis
automatisch gefüllt.
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Stellplätze
Wollen Sie Stell-
oder Garagenplätze anlegen, haben Sie zwei Möglichkeiten. Sie
können Stellplätze einer bereits angelegten Fläche zuordnen, indem
Sie im Feld Stellplätze die Anzahl der zugeordneten Stellplätze
eingeben. Dies hat zum Nachteil, dass keine separate
Vorauszahlungsposition vergeben werden kann. Der Fall kommt bei der
einheitlichen Anmietung von Wohnung und Stellplatz vor. Im zweiten
Fall legen Sie den Stellplatz als eigene Fläche an, tragen im Feld
Quadratmeter nichts ein und im Feld Stellplatz eine 1. Somit können
Sie auch eine separate Vorauszahlungsposition vergeben. Sollte Sie
mehrere Stellplätze gemietet haben und Sie vergeben dafür nur eine
Vorauszahlungsposition, so können Sie alle Stellplätze hier
gemeinsam definieren. Geben Sie die entsprechende Zahl hier
ein.
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Menge/Einheit
Die Felder Menge und
Einheit haben keinen direkten wohnungswirtschaftlichen Bezug.
Sollten Sie jedoch Flächen als Lager angemietet haben, so können
Sie die gelagerten Positionen hier erfassen. Auch zur Anlage
besonderer Anmietungen lassen sich diese Eingabemöglichkeiten
nutzen. Beispiel dafür ist die Anmietung von Antennen,
Plakatflächen oder Zigarettenautomaten. Hier geben Sie dann im Feld
Menge die Anzahl und im Feld Einheit per Pull Down Menü die
entsprechende Stückelung an.
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Preis/qm
Im Feld Preis / qm
tragen Sie den Preis pro qm ein. Es wird dann automatisch der im
Feld Quadratmeter eingetragene Wert mit dem Wert im Feld Preis / qm
multipliziert und in das Feld Grundmiete eingetragen.
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Grundnummer
Im Feld
Grundnummer können Sie über den Suche Button (Ball) die bereits
hinterlegten Grundstücksinformationen aufrufen und eintragen
lassen. Sollten Sie die Nummer bereits kennen, können Sie diese
auch direkt eintragen. Damit hier Einträge vorhanden sind, müssen
Sie diese im Reiter Grundstücke angelegt haben.
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Nutzungsart
Im Feld
Nutzungsart können Sie über das Pull down Menü die hinterlegten
Nutzungsarten einsehen und die entsprechende (hier für Ladenlokal)
übernehmen.
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Grundmiete
Wie bereits
erwähnt, wird das Feld Grundmiete automatisch gefüllt. Es
funktioniert jedoch auch der umgekehrte Weg, d.h. Sie tragen im
Feld Grundmiete den Betrag ein und im Feld Preis / qm wird
automatisch der entsprechende Wert dargestellt.
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Gültig
von/bis
In das Feld
Gültig von tragen Sie bitte das Datum ein, an welchem die Fläche in
Ihre Nutzung übergegangen ist bzw. übergeht. Analog dazu können
Sie, falls Sie dies bereits wissen, im Feld Gültig bis das Datum
eintragen, an dem die Fläche aus Ihrer Anmietung
ausscheidet.
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Vermietbar
Ein
gesetzter Haken bei der Position Vermietbar bedeutet, dass die
Fläche vermietbar ist. Ohne diesen Haken hätten Sie keine
Möglichkeit der Fläche einen Anmietungsvertrag zuzuordnen. Wenn
dieser Haken gesetzt ist, muss auch der Haken bei Mehrvertragsfähig
gesetzt sein.
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Mehrvertragsfähig
Muss eine
Fläche mehreren Verträgen zugeteilt werden sollen, so setzten Sie
bitte den Haken bei Mehrvertragsfähig. Beispiele dafür sind: Im
Bereich der WEG haben Sie die Sondereigentumsverwaltung einzelner
Einheiten. Diese Flächen haben einen zugeordneten Eigentümervertrag
und für den Mieter einen zugeordneten Mietvertrag. Somit ist die
Fläche zwei Verträgen zugeordnet und der Haken muss hier gesetzt
sein. Gleiches gilt analog dazu bei der gewerblichen
Zwischenvermietung. Dort gibt es zu einer Fläche einen
Anmietungsvertrag und einen Mietvertrag. Setzen Sie den Haken nur,
wenn auch der Haken bei Vermiertbar
gesetzt ist.
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Zuordnen
Über den Suche Ball
können Sie einen in den Stammdaten angelegten Mietspiegel zuordnen.
Eine Neuanlage oder ein Ändern eines angelegten Mietspiegels ist
außerhalb der Stammdaten nicht möglich.
In mehreren
Reitern bzw. Unterreitern finden Sie den Reiter bzw. das Feld
Zusatzfelder. Die hinterlegten Eingabemöglichkeiten sind von Ihnen
unter Objektmanagement – Stammdaten – Zusatzfelder definiert
worden. Haben Sie keine Möglichkeit Werte einzugeben, so ist die
dafür notwendige Definition noch nicht gemacht worden.
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Grund Nr.
In dieser
Maske geben Sie bitte die Grundstücksnummer ein und bestätigen dies
mit Enter.
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Beschreibung
Anschließend
geben sie eine Beschreibung des Grundstücks ein. Dies kann bei
Mehrhausanlagen, wie oben ersichtlich, Straße und Hausnummer, oder
auch eine Bezeichnung wie Eckgrundstück sein. Bestätigen Sie mit
Enter und Sie erhalten erneut eine freie Zeile für den nächsten
Eintrag.
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Straße
Straßenname und
Hausnummer sind sinnvoll.
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PLZ/Ort
Selbsterklärende
Eingaben.
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Baujahr
Tragen Sie das
Baujahr des Objektes ein.
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Quadratmeter
Tragen Sie hier die
Grundstückgröße inklusive aller Nebenflächen (Rasen oder
Stellplatzflächen) ein.
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Preis/qm
Der z.B. maximal zu
zahlende qm Preis inkl. Nebenkosten lässt sich hier hinterlegen.
Das Feld hat nur informatorischen Wert
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Nutzungsart
Die in den
Stammdaten hinterlegten Grundstücksnutzungsarten können hier über
das Pull Down Menü ausgewählt werden.
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Summe der
Flächen
Anzeige aller
Flächen aller angelegten Flächen.
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Button
Historie
In mehreren
Reitern bzw. Unterreitern finden Sie den Reiter bzw. das Feld
Zusatzfelder. Die hinterlegten Eingabemöglichkeiten sind von Ihnen
unter Objektmanagement – Stammdaten – Zusatzfelder definiert
worden. Haben Sie keine Möglichkeit Werte einzugeben, so ist die
dafür notwendige Definition noch nicht gemacht worden.
Der Strukturbaum ist eine Anzeige ohne die
Möglichkeit einer Veränderung. Sie haben die Möglichkeit, sich zwei
verschieden Sichtweisen der Grundstücke anzeigen zu lassen. Oben
sehen Sie Möglichkeit über die Fläche. Nachfolgend ist die
Sichtweise aus Grundstückssicht angezeigt.
In mehreren
Reitern bzw. Unterreitern finden Sie den Reiter bzw. das Feld
Zusatzfelder. Die hinterlegten Eingabemöglichkeiten sind von Ihnen
unter Objektmanagement – Stammdaten – Zusatzfelder definiert
worden. Haben Sie keine Möglichkeit Werte einzugeben, so ist die
dafür notwendige Definition noch nicht gemacht worden.
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Konto Nr.
Suchen Sie sich das
Konto über den Suche Ball heraus. Es werden nur Konten angezeigt,
die Sie vorher in den Stammdaten Standardkonten hinterlegt haben.
Nach Auswahl eines Kontos werden die dazugehörigen, ebenfalls in
den Stammdaten Standardkonten hinterlegten Informationen
angezeigt.
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Interne
Bezeichnung
Eine Bezeichnung nur
für den internen Gebrauch.
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Bezeichnung für
Auftraggeber
Diese Bezeichnung
steht auf z.B. Abrechnungen, d.h. der Kunde bzw. Auftraggeber liest
diese Bezeichnung.
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Abrechnungszeitraum von/bis
Definieren Sie hier
den Abrechnungszeitraum (z.B. 0101 – 31.12).
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Umlagen
Nr.
Über den Suche Ball
können Sie eine in den Stammdaten Umlagen hinterlegte Umlage
auswählen.
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Details
an/aus
Über den Button
Details an/aus können Sie die Kopierfunktion nutzen, sinnvoll, wenn
Sie einen Grossteil der hinterlegten
Konten verwenden wollen.
Die in den Stammdaten Umlagen angelegten
Umlagen müssen hier aktiviert werden, damit Sie in der Anmietung
Gültigkeit erlangen. Dazu markieren Sie eine Umlage auf der rechten
Seite, unter verfügbare Umlagen. Nach einem Doppelklick auf die
markierte Umlage wird diese auf die linke Seite übernommen, unter
aktivierte Umlagen. Dieser Weg funktioniert auch in umgekehrter
Weise, somit können Sie eine einmal definierte aktive Umlage wieder
umwandeln in verfügbare Umlage.
Mit dieser Arbeitsweise ist es möglich, für
jede Anmietung ein anderes Umlageverfahren festzulegen.
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KstSt
Wählen Sie über den
Suche Ball aus den definierten Kostenstellen die entsprechend
benötigte aus.
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Art
Über das Pull Down
Menü können Sie die Art (Unterkostenstelle oder Nebenkostestelle) auswählen.
Wenn ein neues Anmietungsobjekt angelegt
wird, können Sie die Sollstellungspositionen über den Button „aus
Standard übernehmen“ benutzen, um die in den Stammdaten
Standardsollstellungspositionen hinterlegten Daten hier
einzuspielen. Sie sparen sich somit ein manuelles Zuordnen der
Positionen.
Natürlich ist auch eine manuelle Erfassung
von Sollstellungspositionen möglich. Sollten Sie Sonderfälle haben,
macht dies durchaus Sinn.
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Nr.
Vergeben Sie eine
lfd. Nummer. Mit F4 wird die nächste freie Nummer automatisch durch
das Programm angelegt.
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Bezeichnung
Vergeben Sie einen
eindeutigen Begriff für die Sollstellungsposition.
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Art
Über ein Pull Down
Menü können Sie die Einträge Grundmiete, MwSt. oder Nebenkosten
auswählen. Dabei sind Pachten, Stellflächen usw. als Grundmiete zu
definieren.
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pausch.
Setzen Sie die Check
Box durch das Sezten des Hakens auf ja,
so wird diese Sollstellungsposition nicht für eine
Betriebskostenabrechnung herangezogen. Dies macht natürlich nur
Sinn bei einer Sollstellungsposition der Art Nebenkosten. Bei
Verträgen die sowohl pauschalisierte als auch
Vorauszahlungspositionen beinhaltet, übersteuern die Konten der
Pauschalen die Konten der Vorauszahlungen, falls diese in beiden
Positionen angelegt sind.
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Sollkto
Über den Suche Ball
wählen Sie das Sollstellungskonto, das in der Fibu angelegt wurde aus.
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Leerstand
Über den Suche Ball
wählen Sie das Leerstandskonto, das in der Fibu angelegt wurde aus.
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mietfrei
Dieses Feld steuert
über eine Check Box ob die Sollstellungsposition ohne Mieterträge
ist. Für Auswertungen der Finanzbuchhaltung macht dies Sinn; jedoch
nur bei Sollstellungspositionen der Art Grundmiete. In einem
Mietvertrag der z.B. die ersten drei Monate mietfrei gestellt wird,
legen Sie die Sollstellungsposition Grundmiete mietfrei mit den
normalen Sollstellungswerten an. Diese Position wird zum Tag der
„normal“ beginnenden Sollstellung beendet. Gleichzeitig legen Sie
die Position Grundmiete, ebenfalls mit den normalen
Sollstellungswerten an und lassen diese zu Beginn der „normalen“
Sollstellung (also nach drei mietfreien Monaten) beginnen. Somit
erhalten Sie in der Fibu über den
kompletten Mietvertragszeitraum die korrekten Werte für
Auswertungen. Beachten Sie bitte, dass das Leerstandskonto mit
einer entsprechenden Kontonummer gefüllt sein muss.
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Steuer
Wählen Sie über den
Suche Ball den in der Fibu hinterlegten
Steuerschlüssel aus. Selbstverständlich benötigen Sie nur bei
mehrwertsteuerpflichtigen Sollstellungspositionen einen
Steuerschlüssel.
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SollNr
Dieses Feld
korrespondiert mit den Sollstellungs- Kennzeichen, die in den
Stammdaten festgelegt wurden. Über den Suche Ball wählen Sie das
benötigte Kennzeichen aus.
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Solltext
Der
Sollstellungstext wird automatisch je nach Definition des Feldes
SollNr. eingetragen und ist nicht
editierbar.
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Kop?
Verwenden Sie die
Kopierfunktion (ja/nein) wenn Mietverträge mehrere Flächen
beinhalten und Sie nicht alle Flächen einzeln mit den Positionen
füllen wollen. Mit Setzen des Hakens wird ab der zweiten Fläche
eines Mietvertrages die Sollstellungsposition in die Fläche ohne
den Wert eingetragen.
Es muss, damit Sie später eine
Nebenkostenabrechnung fahren können, mindestens eine
Sollstellungsposition geben, die die Nebenkosten für die Mieter
repräsentiert. Bei dieser Position müssen die Konten angelegt
werden, die für die Umlagen berücksichtigt werden sollen. Wenn Sie
diese Zuordnung in den Stammdaten Sollstellungspositionen einmal
eingepflegt haben, brauchen Sie diese hier nicht mehr zuordnen,
sondern über die Funktion „aus Standard kopieren“ einlesen lassen.
Ansonsten gehen Sie über den Suche Ball und legen die
entsprechenden Konten an.
